Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność

Należy zwrócić uwagę, ze zgodnie z art. 750 k.c. w przypadku innych czynności niż czynności prawne mamy do czynienia z umową o świadczenie usług, do których, jeżeli nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Przykładem takich czynności są np. umowy dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Regulacje normatywne w zakresie przedmiotowych cech umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są bardzo ogólne. Wobec tego, że ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika musi być poprzedzona jednoznacznym ustaleniem zakresu jego obowiązków, konieczne jest przede wszystkim zbadanie treści konkretnego zobowiązania, przy uwzględnieniu swobody umów, i określenie świadczenia, które powinien spełnić dłużnik. Analiza praw i obowiązków stron uregulowanych umową ma tym samym zasadnicze znaczenie dla oceny, jakich aktów staranności pośrednik powinien był i mógł dokonać, by zwolnić się z odpowiedzialności za wynik transakcji. To pośrednika obciąża w tej sytuacji ciężar udowodnienia, że do nienależytego wykonania zobowiązania doszło wskutek okoliczności,
za które nie ponosi odpowiedzialności.

Umowa zawiera:

• określenie Stron umowy;
• określenie przedmiotu umowy;
• określenie praw i obowiązków pośrednika;
• określenie wynagrodzenia;
• określenie praw i obowiązków klienta;
• inne postanowienia umowne;
• opis postanowień końcowych;
• klauzula wyłączności;
• podpisy stron umowy.

Wynagrodzenie i jego elementy;

Przez wynagrodzenie należy rozumieć, że umowa zlecenie jest umową odpłatną.

Jednakże w niektórych przypadkach strony mogą zawrzeć umowę, w której znajdzie się postanowienie, że zleceniobiorca będzie wykonywał zlecone mu czynności bez wynagrodzenia. Na takie uregulowanie wskazuje treść art. 735§1 kc.

Natomiast jeżeli w umowie brak jest postanowień dotyczących wynagrodzenia, zleceniobiorcy należy się wynagrodzenie odpowiadającej wykonanej pracy. Przedmiotowe postanowienie wynika z art. 735§2 kc.

Przykładowa klauzula wynagrodzenia zawarta w przedmiotowej umowie;

1. „ Za czynności objęte niniejszą umową, Klient zobowiązuje się do zapłaty Pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości ………….% brutto (..…..…..% plus 23% podatku
   od towarów i usług VAT) ceny sprzedaży Nieruchomości brutto wyrażonej w umowie sprzedaży. Wynagrodzenie dla Pośrednika zostanie zapłacona w całości na podstawie faktury VAT wystawionej przez Pośrednika, w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Jeżeli zawarcie umowy poprzedzone będzie umową przedwstępną, to:
   1. pierwsza część ustalonego wynagrodzenia w wysokości 50% umowy zostanie zapłacona
      w terminie 7 dni od dnia zawarcia przez Klienta umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, na podstawie faktury VAT wystawionej przez Pośrednika,
   2. druga część ustalonego wynagrodzenia wysokości 50% umowy zostanie zapłacona
      w terminie 7 dni od dnia zawarcia przez Klienta umowy przenoszącej własność Nieruchomości, na podstawie faktury VAT wystawionej przez Pośrednika.
2. Gdy z jakichkolwiek przyczyn nie leżących po stronie Pośrednika nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Pośrednikowi przysługuje prawo zatrzymania części wynagrodzenia o której mowa w 1 pkt a).
3. W przypadku gdy Klient zawrze umowę sprzedaży danej nieruchomości z pominięciem Pośrednika w czasie trwania umowy lub zawrze umowę sprzedaży danej nieruchomości
   z pominięciem Pośrednika w czasie obowiązywania niniejszej Umowy jak i po 18 miesiącach od jej zakończenia, Klient zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia określonego w pkt.1 §3 powiększonego o ewentualną karę umowną, stanowiącą równowartość kosztów poniesionych przez Pośrednika w celu dochodzenia zapłaty.
4. Pośrednik zachowuje prawo do wynagrodzenia, o którym mowa w § 3 pkt.1, także gdy
   w okresie 18 miesięcy od wygaśnięcia umowy Klient, jego pełnomocnik lub osoba bliska zaliczana do pierwszej grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku u darowizn (Dz.U.1983 Nr 45 poz.207), zawarł umowę sprzedaży albo najmu (lub inną przenoszącą prawa własności
   do nieruchomości) z klientem kupującym, w czasie obowiązywania
5. Wynagrodzenie nie obejmuje kosztów dokumentów, które nie są niezbędne do transakcji
   oraz ewentualnych dodatkowych usług wykonanych na zlecenie Klienta (np. wyceny, tłumaczeń).
6. Jeżeli transakcja z Klientem skierowanym przez Pośrednika obejmuje umowę inną niż umowa sprzedaży, wówczas wynagrodzenie ustala się w wysokości zwyczajowo przyjętej dla danego typu
7. W przypadku nie wywiązania się przez Pośrednika z obowiązków opisanych w §1 pkt.6, Klientowi przysługuje prawo negocjacji wysokości wynagrodzenia Pośrednika”.